Résidencede tourisme : l’art de bétonner le bail. Dans ce type d’investissement, mieux vaut (re)négocier certaines clauses afin de parvenir à un acoord équilibré. Sur le papier, les résidencede tourismes fin de bail. Auteur de la discussion bmsavoie; Date de début 18 Novembre 2012; B. bmsavoie Nouveau membre. 18 Novembre 2012 #1 Bonjour, Jusque une question,nous sommes propriétaires sous la loi demessine, les propriétaires de la première tranche ont récupéré leur appartement en fin de bail moyennant indemnité d éviction, nous Lecas particulier des baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidence de tourisme. Pour les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du code du tourisme, la durée est de 9 ans minimum sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période cash. Investir dans un logement meublé pour défiscaliser, c’est bien. Mais encore faut-il pouvoir le revendre le moment venu. Les intermédiaires à contacter. Plusieurs milliers d’appartements sont ache-tés tous les ans dans le cadre de résiden-ces de tourisme ou d’affaires, de résidences pour étudiants ou seniors, ou d’Ehpad. Quel-ques centaines seulement sont revendues chaque année, alors que la demande est importante pour des biens de seconde main. Ce marché de l’occasion commence seulement à prendre ses marques Et pour cause, ces logements ne sont pas des biens immobiliers comme les autres. Le marché secondaire s’organise Il y a quelques années, revendre un appartement acheté dans une résidence à la montagne était un véritable casse-tête pour les particuliers. Depuis, les choses se sont un peu améliorées et, comme pour le marché des SCPI, placement longtemps handicapé par son manque de liquidité, celui des résidences services s’est organisé pour faciliter la revente. Même si beaucoup de spécialistes présentent ce placement comme une épar-gne immobilière de long terme, un produit de placement qui assure une rente viagère , nombre de propriétaires souhaitent s’en séparer pour passer à autre chose ou se trouvent dans l’obligation de le faire. La principale cause de vente est le divorce, puis les accidents de la vie et le décès , explique Benjamin Nicaise, président de Cereni-cimo et fondateur d’une plate-forme de revente LB2S. Désormais, la plupart des acteurs du marché des résidences avec services disposent de leur structure de revente. C’est le cas de Domitys, de Pierre & Vacances et de BNP Paribas Real Estate qui, bien sûr, se chargent de revendre leurs produits. Il existe aussi des sociétés comme Cereni­cimo, Cérès Conseil ou Le Revenu Pierre qui ne sont pas monomarque, mais sont très sélectifs. Les biens qu’ils choisissent de vendre doivent remplir un certain nombre d’exigences comme la bonne qualité de la gestion, la régularité de versement des loyers… Il nous arrive de refuser un appartement quand on estime que le gestionnaire est malhonnête ou en trop grande difficulté», explique Benjamin Nicaise, de Cerenicimo. Marie-Laure Raymond, qui a créé Cérès Conseil en 2005, une plateforme spécialisée, confirme que “tous les biens ne sont pas revendables”. Cette dernière, pour ne pas fermer la porte aux propriétaires qui rencontrent des difficultés de gestion, a également mis en place une seconde structure, Pour ces appartements, nous annonçons clairement la couleur, les difficultés de gestion principalement, et il y a en conséquence une plus forte décote.» Vous pouvez également vous débrouiller seul, mais recourir à ces professionnels n’est pas une mauvaise chose, car ils vont pouvoir éplucher votre bail et en ressortir les points négatifs et positifs qui auront une incidence sur le prix. Ils s’occuperont de tout mise en place des annonces, estimation, étude du bail, demande des diagnostics, certificat de conformité, métrage Carrez, du règlement de copropriété, etc. Ils étudieront aussi les relevés de charges, le bilan du gestionnaire... Tous ces documents doivent être fournis par le gestionnaire, mais il peut se montrer réticent à les transmettre. Si on refuse de me les fournir, je classe les appartements dans la catégorie à risques, car ce manque de communication crée un doute», explique Marie-Laure Raymond. Leurs services sont facturés entre 4 et 10% environ du prix de vente. Ces frais s’ajoutent aux frais légaux de notaire. Le loyer annuel détermine le prix Un appartement dans une résidence étudiante, dans une résidence seniors ou autres n’est pas un bien immobilier comme les autres. Le loyer est le premier critère pour l’évaluation du bien. Si on se base sur une rentabilité de 3,5 % par an et des loyers annuels de 6 000 euros, le prix de vente s’établira à environ eu­ros. La valeur se fait en grande partie sur le rendement locatif pondéré par la qualité du gestionnaire de la résidence, la répartition des charges, la durée du bail restant à courir, et enfin par le prix au mètre carré. La qualité du bien et sa situation ne sont pas prépondérantes, mais elles permettent d’envisager l’avenir plus sereinement. Il faut être attentif à la rentabilité demandée et pratiquée sur le marché pour assurer une vente et comprendre où se situe la demande pour apprécier la rentabilité future», explique Julien Rabier, de l’Institut du patrimoine. L’objectif de ces placements immobiliers est de procurer des revenus complémentaires, mais pas de procurer un gain en capital. Au bout du compte, il ne faut pas s’attendre à une plus-value extraordinaire. L’inverse est plus courant, soit une décote de 10 à 30 % sur le prix d’achat. La durée du bail pèse dans la balance Outre les périodes de l’année plus ou moins propices à la vente de biens immobiliers en bord de mer ou à la montagne, il y a un autre calendrier à surveiller, c’est celui de votre bail. Soyez attentif à la durée du bail qui reste à courir. Plus le terme du contrat approche, plus l’incertitude sur sa reconduction plane sur la gestion et plus le risque est manifeste pour le repreneur. Cette contingence va bien sûr peser sur le prix demandé. Il est donc conseillé de vendre, si vous avez le choix, à la moitié du bail ou alors d’attendre son renouvellement. En principe, le gestionnaire doit vous avertir, au moins six mois avant la fin du contrat, de sa décision de continuer ou non. Mais il n’est pas obligé de communiquer les conditions de la reprise du bail. Il peut très bien ­demander une baisse des loyers», affirme la dirigeante de Cérès Conseil. Il vaut mieux que le vendeur attende le renouvellement du bail qui apportera plus de visibilité aux futurs acquéreurs. Si le bail, qui relève du droit commercial, est si embarrassant, vous vous posez peut-être la question de le dénoncer, pour revenir à un bail de droit civil, moins contraignant. C’est tout à fait possible, mais sachez que le gestionnaire vous demandera des indemnités d’éviction qui peuvent représenter deux à trois années de loyers. En effet, cette indemnité n’est pas encadrée. Vérifiez alors son mode de calcul dans votre contrat de bail et dans votre contrat de vente. Avec ou sans TVA La cession n’est pas sans effets fiscaux pour le vendeur selon qu’il aura choisi le régime de loueur en meublé non professionnel LMNP ou du Censi-Bouvard, selon qu’il aura acheté avec ou sans TVA. Si l’on opte pour la réduction d’impôt du Censi-Bouvard, on s’engage à louer le bien pendant neuf ans, et en cas de vente avant ce terme, il faut rembourser l’avantage fiscal dont on a bénéficié. Si on choisit celui du LMNP, la vente n’aura aucune conséquence pour le cédant. Autre point à surveiller, le remboursement ou non de la TVA. Lors de l’achat, on vous a proposé le remboursement de la TVA sur le prix d’acquisition contre votre engagement de conserver le bien durant vingt ans. Il est toujours possible de revenir sur cet engagement, mais vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes, à moins que l’acheteur reprenne le bail et continue de le louer. Autre cas de figure si le promoteur s’est engagé à régler la TVA, dans ce cas, il n’y a aucune incidence lors de la vente ni pour vous ni pour l’acheteur. Les appartements sont vendus en l’état Avant de vendre, vous voudrez peut-être rafraîchir les peintures ou changer le mobilier usagé pour que votre appartement se présente sous son meilleur jour. N’en faites rien ! Votre appartement est géré par un tiers qui est chargé de ces questions. Vous ne pouvez rien y faire, votre appartement sera vendu en l’état, ce qui aura évidemment une incidence sur le prix. Le gestionnaire se charge de l’état des lieux et il peut éventuellement planifier des travaux, dont il faudra tenir compte dans le prix», explique Gilles Haut­rive, directeur général délégué de BNP Paribas Immobilier Résidentiel Transaction Neuf. Pour les gros travaux, renseignez-vous sur le calendrier de réalisation afin de préciser à qui ils incombent et tenez-en compte dans l’évaluation. En conclusion, vendre un bien en résidence services est plus facile qu’il y a quelques années, mais reste difficile. Choisir le bon intermédiaire est l’une des clés du succès. Les 4 types d’investissement proposés par les spécialistes de la défiscalisation 1 Résidences de tourisme En ville, au bord de la mer ou à la montagne, les résidences de tourisme avec piscine, sauna, salle de restaurant, etc. séduisent, car on peut combiner séjour personnel et location dans un lieu convivial. Combien ça coûte ? De à euros pour un logement. Combien ça rapporte ? De 3 à 5 %. ➜ Les avantages. La large gamme de logements est proposée, du simple studio au grand appartement haut de gamme et services de même qualité. Un logement bien situé dans une station dynamique été comme hiver peut être rempli une bonne partie des vacances scolaires, mais rarement toute l’année. ➜ Les inconvénients. Le poids des charges et des installations, la complexité de certains baux commerciaux, la rotation des gestionnaires dans certaines résidences. 2 Résidences étudiantes Les résidences pour étudiants fleurissent dans les villes grandes et moyennes, ce qui pourra rendre la revente à terme plus difficile. Attention à la localisation. Combien ça coûte ? De à euros pour un logement. Combien ça rapporte ? De 4 à 5,5%. ➜ Les avantages. La demande est forte pour les studios tout équipés. Le taux de remplissage est constant quand les logements sont bien placés à proximité des pôles d’études et de recherche et des centres-ville. ➜ Les inconvénients. La rotation des locataires, surtout si les loyers sont élevés. D’où une usure plus rapide du mobilier et des équipements. Attention également aux charges d’entretien des parties communes dont vous détenez une cote-part. 3 Résidences seniors Dans ces résidences, sont proposés de petits appartements indépendants dans un environnement sécurisé, où des services et des activités sont proposés aux occupants locataires. Combien ça coûte ? De à euros pour un appartement. Combien ça rapporte ? De 3,5 à 4,5%. ➜ Les avantages. Les occupants ne changent pas toutes les semaines ni tous les ans, et, en principe, ils prennent soin de leur environnement. Si la résidence est proche des commerces, des transports, des services médicaux, etc., les locataires resteront. ➜ Les inconvénients. Vérifiez le coût des charges de certains équipements qui ne sont pas toujours utiles comme la piscine ou la salle de cinéma. 4 Ehpad Les résidences médicalisées performantes sont dotées d’équipements médicaux, de salles d’opération, de personnel spécialisé. Les occupants disposent d’une chambre équipée et de mobilier adapté. Combien ça coûte ? De à euros. Combien ça rapporte ? De 4 à 5%. ➜ Les avantages. La demande de logements médicalisés ne cesse de croître. ➜ Les inconvénients ? Les coûts des services, de l’entretien, de remplacement du matériel et du mobilier médicalisé. Les établissements signent tous les cinq ans une convention avec l’agence régionale de santé et le conseil général, mais elle n’est pas obligatoirement reconduite. ARTICLE Comment fonctionne l’indemnité d’éviction 1 minute de lectureIl est possible pour le bailleur ou propriétaire de sortir du bail commercial avec un exploitant d’une résidence de tourisme. Ce principe est fixé selon l'article L. 145-14 du code de commerce qui dit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial. Cette faculté est offerte à la fin du bail avec un préavis minimum de 6 mois mais qui peut être plus long en fonction du bail commercial qui a été signé. Toutefois, le bailleur doit alors payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Mandatez nous pour sortir de votre bail avec votre exploitant et négocier l’indemnité d’éviction Suite de l’articleLe montant de l’indemnité d’éviction en résidence de tourisme peut être estimé suivant la résidence en appliquant plusieurs méthodes qui reposent sur l’excédent brut d’exploitation et le chiffre d’affaires dégagé par la résidence de tourisme en question. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est Cour de cassation a jugé que le locataire pouvait renoncer à cette indemnité d’éviction par contrat ou le document dans lequel le locataire renonce à indemnité d’éviction doit être signé au moins quelques jours après la date de signature du bail décisions de la Cour Cass 3rd civ, 30 avril 1969, n ° Bull civ. III , N ° 344 - Cass, 3 e civ, 10 juin 1960, n ° civi Bull III, et Cass, 3 e civ, 29 octobre 1970, n ° Bull III, n ° 553.A défaut d’accord entre les parties sur son montant, et sans renonciation de l’exploitant de la résidence de tourisme, l’indemnité d’éviction est fixée par le juge. Toutefois, souvent un accord est trouvé entre l’avocat des propriétaires et l’avocat de l’exploitant sur le montant de l’indemnité d’éviction. L’exploitant préfère souvent que cet accord intervienne entre avocats car ainsi il est certain que l’accord restera confidentiel ce qui est capital afin d’éviter que d’autres propriétaires s’appuient sur cet accord pour réduire l’indemnité d’éviction en justice. Or les échanges entre avocats sont couvert par la confidentialité ce qui n’est pas le cas des échanges entre parties à un contrat. Par ailleurs, conformément à l’article L 145-17 du code de commerce Le propriétaire dans une résidence de tourisme peut refuser à l’exploitant de renouveler le bail sans indemnité dans certains cas. Il doit pour cela prouver un motif sérieux et légitime » C. com., Art. L. 145-17. "Ce motif peut résulter d'une violation du bail ou d'une disposition légale Cass. Com, 3 février 1958, Rev. rents 1958, p. 206, JCP G 1958, IV, p. 37; Cass. 3ème civ. 6 mars 1996 n ° des résidences de tourisme, les juges exigent que la faute soit particulièrement grave et un retard de paiement de loyer ou des manquements sur les travaux ne sont généralement pas suffisant. Une faute suffisante a en revanche été constatée dans le cas d'une société de gestion n'ayant pas demandé le classement du bâtiment en résidence de tourisme, créant ainsi un risque pénal pour les bailleurs publicité mensongère mais également un risque fiscal CA Pau , 2e ch. , Section 1, 15 juin 2015, no RG 14/00091, loyers rév. 2015/959, no 2122.La loi n ° 60-783 du 30 juillet 1960 JO du 3 août a modifié l'article L. 145-17 du code de commerce, qui oblige désormais le propriétaire à envoyer au locataire une mise en demeure préalable concernant le manquement. La mise en demeure est donc le premier préalable dans cette résumé Vérifiez s’il y a une clause de renonciation à l’indemnité d’éviction dans votre bailSi c’est le cas, il y a de bonnes chances que vous puissiez récupérer votre appartement sans indemnité d’éviction. Si ce n’est pas le cas, vérifiez s’il y a des manquements graves par l’exploitant car cela peut vous permettre de résilier le bail à tout moment sans indemnité d’éviction. Si ce n’est pas non plus le cas, ma recommandation est d’organiser une médiation avec l’exploitant pour se mettre d’accord sur un montant entre 2 et 6 ans de loyer habituellementEn l’absence d’accord, si la proposition de l’exploitant est trop élevée, il faudra faire fixer l’indemnité d’éviction par le tribunal. ADDENDUM IMPORTANT La Cour d’Appel de Montpellier a récemment reconnu que l’indemnité d’éviction n’était pas due dans le cas d’une clause de renonciation spécifique contenue dans le bail introduite “avec malignité”. CA Montpellier, 1re ch, sect. C, 10 janv. 2017, no 14/06714, SARL Bacotec Gestion c/ Époux M., M. Gaillard, prés., Mmes Azouard et Rodier, cons. ; Mes Bories et Causse, SCP Magna/Bories/Causse/Chabert, Me Jegou, SCP avocarredhort, introduisant avec malignité dans le contrat de bail une clause par laquelle il feignait de renoncer par avance à son droit, consacré par des dispositions d’ordre public, à une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail, sachant pertinemment que cette clause était sans portée alors qu’elle était pour le bailleur une condition substantielle du contrat, le preneur, société spécialisée dans la gestion des résidences de tourisme, a agi dans le dessein de surprendre par la ruse le consentement du bailleur investisseur profane, en le rassurant faussement dans la croyance légitime que sa renonciation constituait un réel engagement de sa part et qu'elle participait à un équilibre des obligations réciproques constituant l'économie générale du contrat. Ce comportement s’analyse en une manœuvre dolosive entachant le contrat. Une résidence accueillant des étudiants et leur proposant, en plus de l’hébergement, la fourniture de services para-hôteliers ne peut être assimilée à un établissement hôtelier. Cass. 3e civ., 21 févr. 2019, no 17-24458, D Une résidence destinée à recevoir des étudiants peut-elle être assimilée à un hôtel dès lors qu’elle propose à ses occupants toute une série de prestations para-hôtelières ? C’est à cette interrogation qu’a trait un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 21 février 20191. En l’espèce, une société, dont l’activité consiste à louer des meublés et à procurer des services para-hôteliers à des étudiants, est exploitée dans un immeuble en copropriété par l’intermédiaire de baux commerciaux conclus entre chacun des copropriétaires et la société exploitante. Certains des copropriétaires ayant refusé le renouvellement de leur bail, ils sont assignés par la société locataire en paiement d’une indemnité d’éviction. Celle-ci estime que cette indemnité doit être déterminée suivant les usages professionnels observés dans la branche hôtelière. Cette analyse est rejetée par la cour d’appel dont la décision est confirmée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans l’arrêt commenté. Dans cette espèce, la société exploitante de la résidence ne se limitait pas à fournir un hébergement aux étudiants mais leur proposait également des services para-hôteliers avec ou sans option tels que l’accueil des occupants, l’usage du standard téléphonique, la fourniture de petits déjeuners, le lavage du linge de maison ou encore le nettoyage des parties privatives. Or la jurisprudence considère que pour que l’activité hôtelière soit constituée il suffit qu’il y ait offre de location d’un meublé accompagnée de services annexes du même type que ceux susmentionnés2. Dans ces conditions, ne devait-on pas considérer que l’activité de la société exploitante pouvait s’apparenter à une activité hôtelière ? En réalité, deux arguments permettent d’écarter cette position. Le premier consiste dans le fait que les prestations para-hôtelières offertes aux occupants de la résidence étaient très minimes par rapport à celles procurées par un hôtel de tourisme. Le deuxième argument à l’encontre de la qualification d’activité hôtelière de celle de l’exploitant d’une résidence d’étudiants tient à la définition de l’hôtel de tourisme donnée par l’article D. 311-4 du Code du tourisme. En effet, ce texte dispose qu’il s’agit d’un établissement commercial … qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois… ». Ce n’est pas du tout le cas s’agissant d’étudiants destinés à y demeurer pendant une ou plusieurs années universitaires. Ne pourrait-on considérer qu’une résidence para-hôtelière accueillant des étudiants, même si elle ne constitue pas un hôtel, pourrait néanmoins bénéficier de la règle dérogatoire en matière de baux commerciaux fixée par l’article R. 145-10 du Code de commerce comme la jurisprudence l’admet, par exemple, s’agissant d’un camping ?3 Selon ce texte, un local construit ou exploité en vue d’une seule utilisation peut être soumis aux usages observés dans la branche d’activité à laquelle il est affecté ; on parle alors de local monovalent. En l’espèce, la monovalence de la résidence n’était pas discutable puisqu’elle était totalement affectée à l’hébergement d’étudiants. Dans ces conditions, l’exploitant de celle-ci aurait pu demander l’application des usages hôteliers en ce qui concerne la fixation de l’indemnité d’éviction. Cette analyse est nettement écartée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. De fait, celle-ci précise que la cour d’appel … a souverainement retenu que les usages professionnels observés dans la branche d’activité de l’hôtellerie n’avaient pas à s’appliquer à l’activité d’exploitation de résidence étudiante ». Il résulte donc clairement de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 21 février 2019 qu’une résidence para-hôtelière accueillant des étudiants ne peut bénéficier des usages professionnels propres à l’activité hôtelière. Cette possibilité de dérogation au droit commun des baux commerciaux, prévue par l’article R. 145-10 du Code de commerce, est d’interprétation restrictive en application de l’adage specialia generalibus derogant.

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